Qué hace esta calculadora de hipoteca
Esta calculadora estima la cuota mensual de una hipoteca con el sistema de amortización francés, el más usado por los bancos: una cuota fija que al principio es mayormente interés y con el tiempo abona más al capital. Con el precio, la inicial, la tasa y el plazo obtienes la cuota, el monto financiado, el total pagado y los intereses. Todo se calcula en tu navegador, sin enviar tus datos.
Importante: la cuota mostrada cubre solo capital e intereses; no incluye seguros, impuestos ni mantenimiento. Es una estimación informativa, no asesoramiento financiero.
Cómo usar la calculadora
- Precio de la vivienda: el valor de compra del inmueble.
- Inicial o enganche (%): el porcentaje que pagas de tu bolsillo; verás a cuánto dinero equivale.
- Tasa de interés anual: la que te ofrece el banco.
- Plazo: elige 15, 20, 25 o 30 años, o escribe otro.
- Abre la amortización año por año para ver cómo baja el saldo.
Cómo se calcula la cuota
La fórmula del sistema francés es Cuota = M × i ÷ (1 − (1 + i)^−n), donde M es el monto financiado (precio menos inicial), i la tasa mensual en decimales (anual entre 12) y n los meses.
Ejemplo resuelto
Vivienda de $150,000 con 20% de inicial ($30,000): financias $120,000 al 8% anual a 20 años.
- Tasa mensual: 0.08 ÷ 12 ≈ 0.0066667; meses: n = 240
- Cuota mensual ≈ $1,003.73
- Total pagado: 1,003.73 × 240 ≈ $240,895
- Total de intereses ≈ $120,895, casi lo mismo que el monto financiado.
Cuánta inicial conviene dar
A mayor inicial, menor cuota y mucho menor interés total. En muchos mercados, dar al menos 20% evita seguros hipotecarios extra que el banco exige al financiar más del 80% del valor. Regla prudente: que la cuota no supere el 28-30% de tu ingreso bruto mensual. Antes de buscar casa, pide una pre-calificación: el banco estima cuánto podría prestarte según tus ingresos y deudas; no es una aprobación definitiva, pero define un rango realista.
Así cambia el mismo préstamo de $120,000 al 8% según el plazo:
| Plazo | Cuota mensual | Total pagado | Total intereses |
|---|---|---|---|
| 15 años | $1,146.78 | ≈ $206,421 | ≈ $86,421 |
| 20 años | $1,003.73 | ≈ $240,895 | ≈ $120,895 |
| 25 años | $926.18 | ≈ $277,854 | ≈ $157,854 |
| 30 años | $880.52 | ≈ $316,986 | ≈ $196,986 |
Hipotecas en República Dominicana vs. Estados Unidos
En República Dominicana lo habitual es una tasa fija solo por un período inicial, luego revisable según el mercado. El programa Bono Primera Vivienda ofrece apoyo estatal a compradores de primera vivienda en proyectos elegibles; consulta las condiciones vigentes con tu banco. En Estados Unidos domina la tasa fija por los 30 años completos, y financiar más del 80% suele implicar un seguro hipotecario privado (PMI).
Preguntas frecuentes
¿Me conviene un plazo de 15 o de 30 años?
Con el préstamo del ejemplo ($120,000 al 8%): a 15 años pagas $1,146.78 al mes y ≈ $86,421 de intereses; a 30 años la cuota baja a $880.52, pero los intereses suben a ≈ $196,986, más del doble. Si tu presupuesto aguanta la cuota corta, el ahorro es enorme.
¿Qué es una tasa variable o revisable?
Una tasa que el banco ajusta periódicamente según una referencia del mercado cuando termina el período fijo pactado: tu cuota puede subir o bajar. Al comparar ofertas, pregunta cuánto dura el período fijo y cómo se revisa después.
¿Cuánto ahorro si abono a capital?
Mucho. En el ejemplo, pagar $100 extra al mes directo a capital liquida el préstamo en unos 194 meses en lugar de 240 — casi 4 años antes — y ahorra alrededor de $26,500 en intereses.
¿Qué son los gastos de cierre?
Costos únicos al firmar: gastos legales, tasación e impuestos de transferencia, entre otros. Varían según el país y el monto; pide al banco el detalle por escrito y súmalos a tu presupuesto además de la inicial.