Qué es la rentabilidad de un alquiler
La rentabilidad de alquiler (o rental yield) mide cuánto dinero te devuelve al año una propiedad que pones en renta, en relación con lo que vale. Es el número que separa una buena inversión inmobiliaria de una que solo parece buena porque el edificio es bonito. Se expresa en porcentaje, así que te deja comparar de un vistazo un apartamento de 2 millones con una casa de 8: gana el que rinde más por cada peso invertido, no el más caro.
Existen dos versiones y conviene mirar las dos. La rentabilidad bruta solo divide el alquiler anual entre el precio; sirve para un primer filtro rápido. La rentabilidad neta resta antes los gastos reales de tener la propiedad (mantenimiento, impuestos, seguro, meses sin inquilino) y es la que de verdad indica lo que llega a tu bolsillo. La bruta ilusiona; la neta manda.
Esta calculadora funciona por completo en tu navegador: nada de lo que escribes sale de tu equipo. Introduces el precio, la renta mensual y los gastos, y obtienes al instante la rentabilidad bruta, la neta y el ingreso neto anual. Puedes elegir la moneda que uses.
Cómo usar la calculadora
- Precio o valor de la propiedad: lo que pagaste o lo que vale hoy en el mercado. Para ser rigurosos, suma también gastos de compra como impuestos de transferencia y notaría.
- Alquiler mensual: la renta que cobras cada mes. La herramienta la multiplica por 12 para obtener el alquiler anual.
- Gastos anuales: reparte tus costes en mantenimiento, impuestos, seguro y vacancia (los meses que el inmueble está vacío u otros imprevistos). Se suman todos.
La fórmula
Se usan dos fórmulas encadenadas:
Rentabilidad bruta (%) = (alquiler anual ÷ precio) × 100
Rentabilidad neta (%) = ((alquiler anual − gastos anuales) ÷ precio) × 100
donde el ingreso neto anual = alquiler anual − gastos anuales. Si los gastos superan a la renta, el ingreso neto y la rentabilidad neta salen negativos: la propiedad te cuesta dinero cada año.
Ejemplo resuelto
Compras un apartamento por 5,000,000 y lo alquilas a 30,000 al mes. Tus gastos anuales suman 60,000 (mantenimiento 20,000, impuestos 25,000, seguro 10,000 y vacancia 5,000).
- Alquiler anual: 30,000 × 12 = 360,000
- Rentabilidad bruta: (360,000 ÷ 5,000,000) × 100 = 7.2%
- Ingreso neto anual: 360,000 − 60,000 = 300,000
- Rentabilidad neta: (300,000 ÷ 5,000,000) × 100 = 6.0%
La diferencia entre 7.2% y 6.0% son 1.2 puntos que se van íntegros en costes. Ignorar esa brecha es el error más común de quien invierte en ladrillo por primera vez.
Bruta frente a neta
| Aspecto | Rentabilidad bruta | Rentabilidad neta |
|---|---|---|
| Qué descuenta | Nada | Todos los gastos anuales |
| Para qué sirve | Filtro rápido inicial | Decisión real de inversión |
| Ejemplo (precio 5,000,000) | 7.2% | 6.0% |
| Tiende a | Sobrestimar el rendimiento | Reflejar el bolsillo |
Qué rentabilidad buscar
No hay un número mágico, pero sí referencias. Una rentabilidad neta por debajo del 3-4% suele quedar cerca de lo que rinde un certificado bancario sin el trabajo ni el riesgo de gestionar un inquilino. Entre 5% y 8% neto se considera un rango sólido en la mayoría de mercados. Por encima del 10% conviene desconfiar: casi siempre esconde una zona con poca demanda, un inmueble que necesita reformas o un cálculo que olvidó gastos. La rentabilidad alta sin riesgo alto no existe.
Preguntas frecuentes
¿Debo usar el precio de compra o el valor actual?
Depende de la pregunta. Para saber si la compra fue buena, usa el precio que pagaste. Para decidir si conviene mantener la propiedad o venderla e invertir en otra cosa, usa el valor de mercado actual: es el capital que realmente tienes inmovilizado hoy.
¿Por qué mi rentabilidad neta es tan baja frente a la bruta?
Porque los gastos recurrentes pesan más de lo que parece. Impuestos anuales, seguro, comunidad, reparaciones y, sobre todo, los meses sin inquilino erosionan la renta. Es normal que la neta quede uno o dos puntos por debajo de la bruta; si la brecha es mayor, revisa qué gasto se está comiendo el rendimiento.
¿Esta calculadora incluye la hipoteca?
No. Calcula la rentabilidad sobre el valor total de la propiedad, sin financiación. Si compraste con hipoteca, tu rentabilidad sobre el capital que pusiste (el enganche) puede ser bastante mayor por el apalancamiento, pero también asumes el riesgo de la deuda. Para eso conviene un análisis aparte del flujo de caja.
¿Cómo estimo la vacancia?
Una regla prudente es asumir que el inmueble estará vacío alrededor de un mes al año, es decir, restar cerca del 8% de la renta anual. En zonas de alta demanda puedes bajarlo; en zonas estacionales o con inquilinos que rotan mucho, súbelo.